Het Land Aruba erkent in een civiele procedure dat de oorspronkelijke ministeriële beschikking geen verwijzing bevat naar het perceel dat uiteindelijk in erfpacht is uitgegeven. Desondanks stelt het Land dat dit geen afbreuk doet aan de rechtsgeldigheid van de overeenkomst, onder meer omdat de betrokken onderneming reeds een optieprocedure had doorlopen voor een terrein met nagenoeg dezelfde bestemming en een vergelijkbare ruimtelijke context. Volgens geraadpleegde deskundigen kan deze interpretatie een ernstige maas creëren in de controle op de uitgifte van overheidsgrond.
Oranjestad, Aruba – 24 oktober 2026
De procedure voor de uitgifte van overheidsgrond op Aruba ligt opnieuw onder een vergrootglas na een standpunt dat het Land Aruba heeft ingenomen in een civiele procedure, terwijl Gervais R. Herdé de huidige minister van Infrastructuur, Energie en Telecommunicatie is.
De controverse heeft betrekking op een optieprocedure die oorspronkelijk was verbonden aan een terrein dat na kadastrale opmeting werd geregistreerd met een oppervlakte van 1.329 m². Uiteindelijk werd echter een ander perceel van ongeveer 2.150 m² betrokken bij een erfpachtovereenkomst.
Het verschil bedraagt 821 m², oftewel ongeveer 61,8% meer.
Maar de belangrijkste vraag betreft niet het aantal vierkante meters.
De centrale vraag is: welke procedure heeft de overheid gevolgd om van terrein A naar terrein B over te stappen?
HET LAND ERKENT ZELF DAT DE OORSPRONKELIJKE MINISTERIËLE BESCHIKKING HET UITEINDELIJKE PERCEEL NIET VERMELDT
In de civiele procedure heeft het Land Aruba uitdrukkelijk erkend dat de oorspronkelijke ministeriële beschikking geen verwijzing bevat naar het kadastrale nummer van het perceel dat uiteindelijk in erfpacht is uitgegeven.
Het Land heeft verklaard:
“Het Land erkent dat MB DIP/865-A geen verwijzing naar het kadastrale nummer 1-K-4631 bevat.”
Daar voegt het Land echter aan toe:
“Dit doet evenwel niet af aan de rechtsgeldigheid van de overeenkomst.”
Volgens het standpunt dat aan de rechter is voorgelegd, had de betrokken onderneming reeds een optieprocedure doorlopen voor een terrein met “nagenoeg dezelfde bestemming” en “een vergelijkbare ruimtelijke context”.
Het Land voert bovendien aan dat artikel 25a van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (LUE) de minister de bevoegdheid geeft om een optie te verlenen, maar volgens zijn interpretatie geen absolute verplichting bevat om voorafgaand aan iedere erfpachtverlening een afzonderlijke optie te verlenen.
Dit argument roept een vraag op die veel verder reikt dan een geschil tussen twee ondernemingen:
Als een optieprocedure voor terrein A uiteindelijk kan leiden tot de uitgifte van terrein B omdat de bestemming en ruimtelijke context vergelijkbaar zijn, waar ligt dan de grens van de ministeriële discretionaire bevoegdheid?
“ONGEVEER 1.872 M²” BETEKENT NIET “WILLEKEURIG EEN ANDER TERREIN”
Toen de oorspronkelijke optie in 2019 werd verleend, omschreef de ministeriële beschikking het terrein als “ongeveer 1.872 m²”.
Het woord “ongeveer” is hierbij van belang.
Op het moment waarop de optie werd verleend, legde het Land zich niet vast op een exacte oppervlakte van 1.872 m². De vermelde oppervlakte was indicatief.
Na de officiële kadastrale opmeting werd het terrein waarop de optie betrekking had, geregistreerd als een perceel van 1.329 m².
Dat is de kadastrale oppervlakte die later openbaar werd.
Een verschil tussen een geschatte oppervlakte en de exacte oppervlakte na opmeting is op zichzelf niet ongebruikelijk. Maar juridisch gaat het hier om iets anders.
Het opmeten van hetzelfde terrein en het vaststellen van de exacte oppervlakte is niet hetzelfde als het vervangen van dat terrein door een ander perceel.
Het woord “ongeveer” kan verklaren waarom de definitieve opmeting niet exact 1.872 m² bedraagt. Het vormt echter niet automatisch een machtiging om over te stappen naar een ander kadastraal nummer, een andere locatie of een aanzienlijk groter perceel.
Een opmeting bepaalt de exacte omvang van het terrein waarop de optie betrekking heeft. Een perceelswijziging verandert het voorwerp van de beslissing.
VAN 1.329 M² NAAR ONGEVEER 2.150 M²
Na de kadastrale opmeting werd het perceel waarop de oorspronkelijke optie betrekking had, geregistreerd met een oppervlakte van 1.329 m².
De uiteindelijke erfpachtovereenkomst had echter betrekking op een ander perceel van ongeveer 2.150 m².
Het verschil bedraagt 821 m², oftewel ongeveer 61,8%.
Het Land erkent zelf dat de oorspronkelijke ministeriële beschikking het kadastrale nummer van het uiteindelijk uitgegeven perceel niet vermeldt.
Daarom rijst de centrale vraag:
Welke formele beslissing heeft mogelijk gemaakt dat een optieprocedure voor een perceel van 1.329 m² uiteindelijk resulteerde in erfpacht op een ander perceel van ongeveer 2.150 m²?
DESKUNDIGEN: EEN OPTIE HEEFT BETREKKING OP EEN BEPAALD PERCEEL
Geraadpleegde deskundigen op het gebied van gronduitgifte stellen dat juist daarom de LUE en de optieprocedure van belang zijn.
Volgens hun interpretatie heeft een optie betrekking op een bepaald terrein, een bepaald project en bepaalde voorwaarden.
De ministeriële beschikking, de situatietekening en de bijbehorende voorwaarden maken het mogelijk het voorwerp van de optie vast te stellen en de naleving van de procedure te controleren.
De officiële informatie van DIP omschrijft het optierecht als het recht van eerste keuze om met het Land een erfpachtovereenkomst aan te gaan betreffende een:
“bepaald perceel voor een bepaald project onder bepaalde voorwaarden.”
Met andere woorden: een bepaald perceel, voor een bepaald project, onder bepaalde voorwaarden.
Volgens de geraadpleegde deskundigen moet een noodzakelijke wijziging van het perceel tijdens de procedure op passende wijze formeel worden vastgelegd en moeten de relevante voorwaarden voor het nieuwe perceel worden gecontroleerd.
Dit betreft de interpretatie van de geraadpleegde deskundigen. Uiteindelijk is het aan de rechter in de lopende civiele procedure om de juridische argumenten van beide partijen te beoordelen.
Maar de vraag van publiek belang blijft duidelijk:
Als het perceel is gewijzigd, waar bevindt zich dan de formele beslissing waarmee die wijziging is toegestaan?
AVESTRUZ: HET HOF BESCHREEF EEN PROCEDURE, NIET SLECHTS EEN MINISTERIËLE HANDTEKENING
De huidige discussie is bijzonder relevant na de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie in de zaak Avestruz.
De lopende civiele procedure is niet de zaak Avestruz. Evenmin bewijst de uitspraak in Avestruz dat in het huidige geschil een strafbaar feit is gepleegd.
De relevante overeenkomst betreft echter het proces van gronduitgifte en de uitoefening van ministeriële bevoegdheden binnen dat proces.
In Avestruz besteedde het Hof uitgebreid aandacht aan de bestuurlijke keten die voorafgaat aan de uitgifte van commerciële overheidsgrond: de aanvraag, de administratieve beoordeling door DIP, de ministeriële beslissing, de optie, de betaling van de optierechten, de naleving van de voorwaarden en uiteindelijk de erfpachtverlening.
Een aanvraag moet onder meer informatie bevatten over de projectomschrijving, het type project, de benodigde hoeveelheid grond, de gewenste locatie, de verwachte investering, de financieringswijze en eventuele schetsen.
Vervolgens voert DIP een administratieve beoordeling en controle uit. Indien de aanvraag haalbaar wordt geacht, kan een ministeriële beschikking tot verlening van een optie volgen.
De procedure eindigt niet eenvoudigweg met een ministerieel akkoord.
Na de verlening van een optie moet de optiehouder aan aanvullende voorwaarden voldoen voordat de procedure kan worden voortgezet richting erfpacht.
Daar ligt het belang van Avestruz:
Ministeriële beleidsruimte doet niet af aan het belang van een zorgvuldig en controleerbaar administratief proces.
ALS HET TERREIN VERANDERT, WAT GEBEURT ER DAN MET DE CONTROLE?
De optieprocedure stelt de overheid in staat een project te beoordelen voordat openbaar vermogen in erfpacht wordt uitgegeven.
Tijdens de optieperiode kunnen documenten zoals bouwtekeningen, haalbaarheidsstudies, investeringsgegevens en financieringsbewijzen onderdeel vormen van de controle.
Wanneer het perceel verandert, ontstaat daarom een onvermijdelijke vraag:
Is de beoordeling van terrein A automatisch voldoende voor terrein B?
Een bouwtekening voor het ene perceel is niet automatisch een bouwtekening voor een ander perceel.
Een projectbeoordeling voor 1.329 m² is niet automatisch gelijk aan een beoordeling voor 2.150 m².
Een andere locatie kan bovendien andere technische, infrastructurele en ruimtelijke voorwaarden met zich meebrengen.
De aanwezigheid van dezelfde bestemming betekent daarom niet noodzakelijkerwijs dat dezelfde procedurele controles zijn uitgevoerd.
BOUWAANVRAAG: EEN CONCREET VOORBEELD VAN HET BELANG VAN DE PROCEDURE
Een concreet aandachtspunt in het huidige geschil betreft de bouwaanvraag.
Volgens informatie die de eisende partij van DOW heeft verkregen, was vóór de ondertekening van de erfpachtovereenkomst namens het Land Aruba geen bouwaanvraag geregistreerd voor het uiteindelijk uitgegeven perceel.
De voorwaarden van de oorspronkelijke optie verwijzen naar gedetailleerde bouwtekeningen en bewijs van indiening van een aanvraag voor een bouwvergunning.
Dit roept een directe vraag op:
Als de optieprocedure voor het oorspronkelijke terrein is doorlopen, welk bouwplan is dan gecontroleerd voor het uiteindelijk uitgegeven perceel?
En indien op het relevante moment geen perceelspecifieke bouwaanvraag bestond:
Hoe heeft de overheid dan precies vastgesteld wat op het in erfpacht uit te geven terrein zou worden gebouwd?
Deze vraag raakt de kern van de optieprocedure: controle vóór uitgifte.
DE BETALING VAN HET OPTIERECHT TOONT AAN DAT OPPERVLAKTE EN PERCEEL VAN BELANG ZIJN
De oorspronkelijke ministeriële beschikking toont aan dat de oppervlakte van het terrein financiële gevolgen heeft.
De oorspronkelijke optie vermeldde ongeveer 1.872 m², met een grondwaarde van Afl. 95 per m².
Op basis daarvan luidt de berekening:
* 1.872 m² × Afl. 95 = Afl. 177.840.
* Drie procent per jaar = Afl. 5.335,20.
* Voor een optieperiode van zes maanden = Afl. 2.667,60, afgerond Afl. 2.668.
Deze berekening laat zien dat het optierecht rechtstreeks verband houdt met de oppervlakte en de waarde van het terrein dat in de beschikking is geïdentificeerd.
Na de opmeting werd het oorspronkelijke perceel geregistreerd met een oppervlakte van 1.329 m². Uiteindelijk werd echter een ander perceel van ongeveer 2.150 m² betrokken bij de erfpachtverlening.
Daarom moet de overheid kunnen aantonen hoe met de financiële aspecten is omgegaan.
Heeft een nieuwe berekening plaatsgevonden? Was sprake van verrekening? Is een aanvullende betaling verricht? En zo niet, op welke juridische grondslag?
BEKENDMAKING VAN 2 MEI 2024: 20 DAGEN OM BEZWAAR TE MAKEN, MAAR OP BASIS VAN WELKE INFORMATIE?
Een ander belangrijk element betreft de officiële bekendmaking van 2 mei 2024.
Daarin kondigde het Land zijn voornemen aan om het perceel van ongeveer 2.150 m² in erfpacht uit te geven aan één gegadigde.
Deze bekendmaking bevatte de informatie op basis waarvan andere burgers en ondernemers moesten beoordelen of zij aanleiding hadden om tegen de voorgenomen uitgifte op te komen.
Het Land gaf derden twintig kalenderdagen de gelegenheid om een kortgedingprocedure te starten indien zij het niet eens waren met de selectie.
De juistheid van de openbare informatie was daarom van essentieel belang.
In de bekendmaking verwees het Land naar de ministeriële beschikking van 11 maart 2019, waarmee een optierecht was verleend.
Daarnaast verklaarde het Land dat overeenkomstig de optie de vereiste documenten bij DIP waren ingediend, beoordeeld en goedgekeurd.
Nog belangrijker is dat volgens de bekendmaking het Land sinds 2019 met de betrokken onderneming in onderhandeling was over de voorgenomen erfpachtuitgifte van het perceel dat in de publicatie werd geïdentificeerd als het terrein van ongeveer 2.150 m².
Maar inmiddels is sprake van een tegenstrijdigheid die om opheldering vraagt.
In de huidige civiele procedure erkent het Land Aruba zelf dat de ministeriële beschikking van 2019 geen verwijzing bevat naar het kadastrale nummer van het perceel van 2.150 m² dat uiteindelijk is uitgegeven.
De oorspronkelijke optie had betrekking op een ander terrein, dat na opmeting werd geregistreerd met een oppervlakte van 1.329 m².
Daarom rijst de vraag:
Welke indruk kreeg een redelijk geïnformeerde burger bij het lezen van de bekendmaking van 2 mei 2024?
De publicatie bracht de optie uit 2019, de naleving van de optievoorwaarden, de onderhandelingen sinds 2019 en de voorgenomen uitgifte van het perceel van 2.150 m² samen in één motiveringsketen.
Maar indien de ministeriële beschikking uit 2019 geen betrekking had op het uiteindelijk uitgegeven perceel, moet de overheid uitleggen welk formeel document de oorspronkelijke optie met dat andere perceel heeft verbonden.
DIDAM: DE OPENBARE MOTIVERING MOET CONTROLEERBAAR ZIJN
In de bekendmaking worden de aangevoerde omstandigheden omschreven als:
“objectieve, toetsbare en redelijk te achten gronden”
Deze gronden werden gebruikt ter onderbouwing van de selectie van één gegadigde.
Het woord “toetsbare” is hierbij doorslaggevend.
Wanneer de overheid een bestaande optie, de naleving van optievoorwaarden en historische onderhandelingen gebruikt als rechtvaardiging om andere potentiële gegadigden uit te sluiten, moeten deze omstandigheden aan de hand van het officiële dossier kunnen worden gecontroleerd.
Volgens de documentanalyse die in het geschil is overgelegd, bestaan verschillende punten die nog opheldering behoeven:
* De oorspronkelijke ministeriële beschikking identificeert het uiteindelijk uitgegeven perceel niet.
* Het primaire document waarmee de naleving van alle optievoorwaarden specifiek voor het uiteindelijk uitgegeven perceel wordt aangetoond, is niet overgelegd.
* Volgens de verkregen informatie van DOW is vóór de erfpachtverlening geen specifieke bouwaanvraag voor het uiteindelijke perceel aangetroffen.
* Er is geen perceelspecifieke documentatie geïdentificeerd die aantoont dat sinds 2019 daadwerkelijk over precies het uiteindelijk uitgegeven perceel werd onderhandeld.
Zonder deze documenten is het moeilijk om de feitelijke grondslag te controleren die publiekelijk is gepresenteerd als reden om slechts één gegadigde in aanmerking te laten komen.
BURGERS KREGEN TWINTIG DAGEN OM TE BESLISSEN OF ZIJ NAAR DE RECHTER ZOUDEN STAPPEN
De bekendmaking had concrete juridische gevolgen.
Burgers en ondernemers die mogelijk belangstelling hadden voor het terrein, kregen twintig kalenderdagen om de gepubliceerde informatie te beoordelen en te beslissen of zij een kortgedingprocedure tegen de overheid zouden starten.
Een burger die las dat de overheid sinds 2019 onderhandelde, dat een optie was verleend en dat alle vereiste documenten waren ingediend, beoordeeld en goedgekeurd, kon redelijkerwijs de indruk krijgen dat de positie van de geselecteerde gegadigde uitvoerig was gedocumenteerd.
Maar inmiddels erkent het Land zelf dat de oorspronkelijke ministeriële beschikking het uiteindelijk uitgegeven perceel niet vermeldt.
Daarmee ontstaat de vraag:
Als de openbare informatie onvoldoende specifiek was ten aanzien van het perceel, hoe konden derden dan op correcte wijze beoordelen of zij voldoende grond hadden om tegen de uitgifte op te komen?
Een bekendmaking in het kader van Didam is niet slechts een aankondiging.
Zij is een instrument waarmee derden moeten kunnen beoordelen of hun rechten of belangen worden geraakt en of zij zich tot de rechter moeten wenden.
Wanneer burgers twintig dagen krijgen om overheidshandelen te laten toetsen, moet de overheid correcte, verifieerbare en voldoende volledige informatie beschikbaar stellen om die toetsing mogelijk te maken.
MOGELIJKE VALSHEID IN GESCHRIFTE MAAKT DEEL UIT VAN DE STRAFRECHTELIJKE AANGIFTE
De eisende partij acht de geconstateerde verschillen in de documentatie ernstig genoeg om een strafrechtelijk onderzoek te verzoeken.
De vraag of de bekendmaking of andere documenten mogelijk valsheid in geschrifte opleveren, kan niet door een nieuwsartikel worden beantwoord.
Voor het vaststellen van een dergelijk strafbaar feit moeten onder meer de inhoud van de documenten, de opzet, de kennis van de betrokken personen en alle toepasselijke strafrechtelijke vereisten worden onderzocht.
Wel bestaat een feitelijke vraag die beantwoording verdient:
Wist de overheid op het moment van publicatie van de bekendmaking dat de ministeriële beschikking uit 2019 het perceel waarop de aangekondigde erfpachtverlening betrekking had, niet identificeerde?
En indien de overheid daarvan op de hoogte was:
Waarom werd het verschil tussen de twee percelen niet duidelijk aan het publiek uitgelegd, juist terwijl derden slechts twintig dagen kregen om tegen de voorgenomen uitgifte op te komen?
OFFICIËLE STRAFRECHTELIJKE AANGIFTEN INGEDIEND BIJ HET OPENBAAR MINISTERIE
De zorgen over de gronduitgifteprocedure zijn niet beperkt gebleven tot administratieve correspondentie of de civiele procedure.
Bij het Openbaar Ministerie van Aruba zijn officiële strafrechtelijke aangiften ingediend, met het verzoek te onderzoeken of zich bij de behandeling van het dossier mogelijk strafrechtelijk relevante handelingen hebben voorgedaan.
In de aangiften is het Openbaar Ministerie onder meer verzocht onderzoek te doen naar mogelijke vervalsing of het gebruik van misleidende documenten, mogelijke verberging of verwijdering van bewijsmateriaal, mogelijk misbruik van een publieke functie, mogelijke belemmering van de waarheidsvinding, mogelijke oplichting of bedrog en eventuele ongeoorloofde bevoordeling.
Daarnaast is verzocht onderzoek te doen naar de rol van ambtenaren en andere betrokken personen bij de behandeling van het dossier, de besluitvorming, de procedure bij DIP en de erfpachtverlening.
Ook is het Openbaar Ministerie verzocht relevante documenten en gegevens veilig te stellen en te bewaren, waaronder de dossiers van DIP, documenten met betrekking tot beide percelen, ministeriële beslissingen en overige stukken die van belang kunnen zijn voor het onderzoek.
Het indienen van een strafrechtelijke aangifte betekent niet dat een strafbaar feit is vastgesteld of dat de betrokken personen schuldig zijn. Het is aan het Openbaar Ministerie om te beoordelen of een strafrechtelijk onderzoek aangewezen is en aan de bevoegde rechter om eventuele strafrechtelijke aansprakelijkheid vast te stellen.