Een optierecht voor een perceel van 1.329 m² blijkt uiteindelijk verband te houden met een erfpachtovereenkomst voor een ander perceel van circa 2.150 m². De kwestie roept fundamentele vragen op over ministeriële besluitvorming, naleving van wettelijke voorschriften, betaling van optievergoedingen en overheidstoezicht.
Oranjestad, Aruba – 21 oktober 2026
Een geschil over de uitgifte van overheidsgrond op Aruba roept ernstige vragen op over transparantie, ministeriële verantwoordelijkheid en de bescherming van het publieke vermogen.
De kwestie betreft twee commerciële ondernemingen. Volgens documenten die door een van de betrokken partijen zijn overgelegd, had het oorspronkelijke optierecht betrekking op een perceel van 1.329 m², terwijl uiteindelijk een erfpachtovereenkomst tot stand kwam met betrekking tot een ander perceel van ongeveer 2.150 m².
Het oppervlakteverschil bedraagt ruim 800 m². De kern van het geschil betreft echter niet uitsluitend de omvang van de grond.
Op basis van welk ministerieel besluit, welke wettelijke procedure en welke financiële documenten is deze wijziging tot stand gekomen?
Erfpachtovereenkomst op 4 maart 2024 onder ministerieel mandaat ondertekend
Een belangrijk onderdeel van de controverse betreft de erfpachtovereenkomst die op 4 maart 2024 namens het Land Aruba werd ondertekend door twee functionarissen van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP).
Beide functionarissen handelden daarbij op basis van een mandaat van de destijds verantwoordelijke minister voor Infrastructuur.
De overeenkomst had betrekking op een perceel van ongeveer 2.150 m². De vertegenwoordiger van de betrokken commerciële onderneming ondertekende de overeenkomst vervolgens op 27 juni 2024.
Volgens de beschikbare documenten had het oorspronkelijke optierecht van deze onderneming echter betrekking op een ander perceel van slechts 1.329 m².
Dit roept vragen op over de reikwijdte van het ministeriële mandaat en de juridische grondslag van de gronduitgifte.
Een mandaat om namens de minister een overeenkomst te ondertekenen, vormt op zichzelf geen bewijs dat aan alle wettelijke voorwaarden voor de gronduitgifte is voldaan.
De verzoekende onderneming verlangt daarom openbaarmaking van het oorspronkelijke ministeriële besluit, een eventueel wijzigingsbesluit, de onderliggende ambtelijke adviezen en alle documenten waaruit blijkt dat de uiteindelijke uitgifte rechtsgeldig is goedgekeurd.
Wie heeft de wijziging van het perceel toegestaan, op welke wettelijke grondslag is dat gebeurd en wie heeft gecontroleerd of aan alle voorwaarden was voldaan voordat de overeenkomst werd ondertekend?
Waar is het ministeriële besluit dat de perceelwijziging mogelijk maakte?
De Landsverordening uitgifte eigendommen (LUE) vormt het wettelijke kader voor de verlening van optierechten op overheidsgrond.
Volgens de verzoekende onderneming heeft de oorspronkelijke optie betrekking op een perceel van 1.329 m².
De uiteindelijke erfpachtovereenkomst betreft echter een ander perceel van circa 2.150 m².
Tot op heden is volgens de onderneming geen nieuw of gewijzigd ministerieel besluit overgelegd waaruit blijkt dat het oorspronkelijke optierecht rechtsgeldig is gewijzigd, vervangen of uitgebreid naar het grotere perceel.
De onderneming verlangt daarom duidelijkheid over de vraag wie deze wijziging heeft goedgekeurd, wanneer het betreffende besluit is genomen en op welke juridische grondslag dit berust.
Een optierecht voor het ene perceel kan niet zonder een kenbare en controleerbare rechtsgrond worden behandeld alsof het betrekking heeft op een ander perceel.
Bouwaanvraag na ondertekening van de erfpachtovereenkomst: waar blijft het overheidstoezicht?
Een ander belangrijk punt betreft het ontbreken van een perceelspecifieke bouwaanvraag voor de grond waarop de uiteindelijke erfpachtovereenkomst betrekking heeft.
Volgens informatie die de verzoekende onderneming van de Dienst Openbare Werken (DOW) heeft ontvangen, was vóór de ondertekening van de overeenkomst namens het Land Aruba op 4 maart 2024 geen bouwaanvraag voor het betreffende perceel geregistreerd.
Dit roept fundamentele vragen op over de naleving van de optievoorwaarden en de door DIP gehanteerde uitgifteprocedure.
De optieperiode biedt de overheid juist de gelegenheid om vooraf te beoordelen welk project wordt voorgesteld, wat er gebouwd zal worden en of het project voldoet aan de toepasselijke voorwaarden.
De in het dossier genoemde optievoorwaarden vereisen onder meer gedetailleerde bouwtekeningen en bewijs van indiening van een aanvraag voor een bouwvergunning.
Wanneer een perceel in erfpacht wordt uitgegeven zonder dat een voorgeschreven bouwaanvraag vooraf is ingediend en gecontroleerd, kan de volgorde van het overheidstoezicht wezenlijk worden aangetast.
Wordt eerst de grond uitgegeven en pas daarna vastgesteld wat de begunstigde daarop wil bouwen?
Een dergelijke gang van zaken kan afbreuk doen aan de controle die de verantwoordelijke minister behoort uit te oefenen voordat publieke grond wordt uitgegeven.
Indien het vooraf indienen van een bouwaanvraag in dit specifieke geval een bindende optievoorwaarde was, kan het ontbreken daarvan wijzen op niet-naleving van de voorwaarden waaronder de grond mocht worden uitgegeven.
De verzoekende onderneming verlangt daarom openbaarmaking van de DOW-registratie, de ontvangstdatum van de bouwaanvraag, de ingediende bouwtekeningen en de documenten waaruit blijkt dat de toepasselijke voorwaarden tijdig zijn nageleefd.
Optievergoeding: heeft het Land Aruba alle wettelijk verschuldigde bedragen ontvangen?
Een ander zwaarwegend onderdeel van het geschil betreft de betaling van de optievergoeding.
Artikel 25c van de Landsverordening uitgifte eigendommen (LUE) voorziet in een jaarlijks recht van 3% van de door de minister vastgestelde grondwaarde voor het verlenen van een optie.
Het betreft daarmee geen vrijwillige betaling, maar een wettelijk geregelde vergoeding.
Volgens de verzoekende onderneming hebben de bekende optiebetalingen betrekking op het oorspronkelijke perceel van 1.329 m².
De uiteindelijke erfpachtovereenkomst betreft echter een ander perceel van ongeveer 2.150 m².
Daarom verlangt de onderneming openbaarmaking van de berekening, de factuur, het betalingsbewijs en eventuele documenten waaruit blijkt hoe de voor het oorspronkelijke perceel betaalde optievergoeding is verrekend met de vergoeding voor het grotere perceel.
Indien de wettelijk verschuldigde vergoeding correct is vastgesteld en betaald, moet dit aan de hand van de financiële administratie van het Land kunnen worden aangetoond.
Indien blijkt dat een wettelijk verschuldigde vergoeding niet of niet volledig is betaald, dient te worden onderzocht of het Land Aruba daardoor financieel is benadeeld, wie verantwoordelijk was voor de vaststelling en inning van die vergoeding en op welke wettelijke grondslag de gronduitgifte desondanks heeft plaatsgevonden.
De verzoekende onderneming wijst erop dat, indien een eventuele niet-betaling bewust is gefaciliteerd of verhuld, vragen kunnen ontstaan over bestuurlijke en mogelijk strafrechtelijke verantwoordelijkheid.
De overheid draagt de verantwoordelijkheid om wettelijk verschuldigde inkomsten te beschermen en te waarborgen dat geen enkele onderneming zonder rechtsgeldige grondslag financieel wordt bevoordeeld.
Didam-publicatie van 2 mei 2024 roept vragen op
Op 2 mei 2024 publiceerde de overheid een bekendmaking over het voornemen om het betreffende perceel aan een commerciële onderneming uit te geven.
In deze publicatie werd onder meer gesteld dat de onderhandelingen met de onderneming reeds sinds 2019 plaatsvonden en dat de vereiste documenten waren ingediend, beoordeeld en goedgekeurd.
De verzoekende onderneming betwist niet zonder meer dat onderhandelingen hebben plaatsgevonden, maar verlangt inzicht in de documenten waaruit blijkt dat deze onderhandelingen daadwerkelijk betrekking hadden op het uiteindelijk uitgegeven perceel.
Daarnaast vraagt zij om de oorspronkelijke correspondentie, ministeriële besluiten, optiedocumenten en beoordelingsstukken waarop de gepubliceerde mededelingen zijn gebaseerd.
Wanneer de overheid publiekelijk verklaart dat aan alle voorwaarden is voldaan, moet zij kunnen aantonen op welke documenten die verklaring berust.
Een Didam-publicatie vormt op zichzelf geen vervanging voor de onderliggende besluiten en de naleving van de wettelijke voorwaarden voor gronduitgifte.
Formeel informatieverzoek: wettelijke beslistermijn verstreken
De verzoekende onderneming heeft op grond van de Landsverordening openbaarheid van bestuur (LOB) formele verzoeken ingediend om toegang te krijgen tot de relevante overheidsdocumenten.
Op 17 juni 2026 werd een formeel informatieverzoek ingediend, na eerdere correspondentie en verzoeken om opheldering.
Artikel 3 van de LOB schrijft voor dat de minister zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen drie weken na ontvangst van een verzoek een beslissing moet nemen.
De wettelijke termijn kan onder de voorgeschreven voorwaarden eenmaal met maximaal drie weken worden verlengd.
Volgens de verzoekende onderneming zijn de essentiële documenten ondanks het verstrijken van deze termijn nog altijd niet volledig verstrekt. Evenmin zou een volledige, schriftelijk gemotiveerde beslissing op alle onderdelen van het verzoek zijn ontvangen.
De onderneming verlangt dat de overheid de oorspronkelijke documenten alsnog openbaar maakt of schriftelijk bevestigt wanneer bepaalde documenten niet bestaan of niet kunnen worden aangetroffen.
Openbaarheid van bestuur is geen gunst van de overheid, maar een wettelijk erkend recht.
Officiële strafrechtelijke aangiften ingediend bij het Openbaar Ministerie
De controverse beperkt zich niet tot een civielrechtelijk geschil.
Documenten met ontvangststempels bevestigen dat in juni 2026 officiële strafrechtelijke aangiften zijn ingediend bij het Openbaar Ministerie van Aruba.
Daarop volgde een aanvullende verklaring. In juli 2026 werd bovendien een formele brief ingediend waarin om informatie over de behandeling van de aangiften en onderzoek naar de gestelde onregelmatigheden werd verzocht.
De verzoekende onderneming vraagt het Openbaar Ministerie onder meer onderzoek te doen naar mogelijke valsheid in geschrifte, het gebruik van misleidende documenten, misbruik van een publieke functie, het achterhouden van informatie, belangenverstrengeling, ongeoorloofde bevoordeling en mogelijke fraude ten nadele van het Land Aruba.
Daarnaast wordt verzocht de rol te onderzoeken van functionarissen die betrokken waren bij de voorbereiding, beoordeling en ondertekening van de erfpachtovereenkomst.
Een centrale vraag is of deze functionarissen volledig op de hoogte waren van het oorspronkelijke optierecht, de toepasselijke voorwaarden en het bestaan van een rechtsgeldig ministerieel besluit voor het uiteindelijk uitgegeven perceel.
Het indienen van een strafrechtelijke aangifte betekent niet dat een strafbaar feit is bewezen. De beschikbare documenten bevestigen evenmin dat het Openbaar Ministerie reeds tot vervolging is overgegaan of dat de schuld van betrokkenen is vastgesteld.
Zaak-Sevinger (Avestruz): oplichting van het Land Aruba en toezicht op erfpachtprocedures
De huidige controverse vertoont op juridisch vlak overeenkomsten met onderwerpen die aan de orde kwamen in de zaak-Sevinger, bekend onder de onderzoeksnaam Avestruz, die door het Gemeenschappelijk Hof van Justitie is behandeld.
In het arrest in hoger beroep van 2024 onderzocht het Hof de wijze waarop optierechten en erfpachtrechten op commerciële overheidsgrond waren verleend.
Daarbij werd aandacht besteed aan de rol van DIP, ministeriële besluitvorming, de beoordeling van aanvragen en de voorwaarden waaraan ondernemers gedurende de optieperiode moesten voldoen.
In bepaalde dossiers stelde het Hof vast dat bij de verkrijging van optierechten een onjuiste voorstelling van zaken was gegeven over het voornemen om projecten daadwerkelijk te ontwikkelen, terwijl de betrokken constructies in werkelijkheid mede waren gericht op de verkoop van aandelen in ondernemingen die optierechten hadden verkregen.
Het Hof oordeelde dat ook het Land Aruba slachtoffer van oplichting kan worden wanneer het door een onjuiste voorstelling van zaken wordt bewogen tot de afgifte van rechten of andere vermogensbestanddelen.
Daarbij is van belang dat de overheid zelf eveneens een verantwoordelijkheid heeft om aanvragen en de daarbij overgelegde documenten zorgvuldig te beoordelen.
Het arrest behandelt bovendien ministeriële beschikkingen, de berekening van optievergoedingen overeenkomstig artikel 25c LUE en de controle op projectvoorwaarden.
De veroordeling in de zaak Avestruz werd definitief nadat de Hoge Raad in april 2026 de cassatieberoepen had verworpen.
De relevantie voor de huidige controverse ligt in het belang van controleerbare optiedocumenten, de daadwerkelijke projectintentie, de betaling van wettelijke vergoedingen en de rol van betrokken overheidsfunctionarissen.
Een ministerieel besluit ontslaat de overheid niet van de verantwoordelijkheid om te controleren of de informatie en voorwaarden waarop dat besluit berust juist en volledig zijn.
Zaak-Oduber (Flamingo): wijziging van percelen en misbruik van functie
Een ander relevant arrest is gewezen in de zaak-Oduber, die verband houdt met het onderzoek Flamingo, op 17 september 2026 door het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
In het dossier betreffende Malmok onderzocht het Hof een situatie waarin de verdeling van eerder gereserveerde percelen werd gewijzigd na ministeriële inmenging in een administratieve procedure.
Het Hof stelde vast dat de betrokken minister in het besluitvormingsproces had ingegrepen en had aangedrongen op een wijziging van de perceelverdeling ten gunste van andere aanvragers.
Onder de vastgestelde omstandigheden kwalificeerde het Hof deze handelwijze als misbruik van functie.
Tegelijkertijd achtte het Hof de afzonderlijke beschuldiging van oplichting in het betreffende Malmok-dossier niet bewezen en volgde op dat onderdeel vrijspraak.
Dit onderscheid is juridisch van belang. Misbruik van functie en oplichting zijn verschillende strafbare feiten, waarvoor afzonderlijke wettelijke vereisten gelden.
Het arrest laat zien dat ministeriële inmenging in een procedure voor gronduitgifte strafrechtelijke gevolgen kan hebben wanneer bevoegdheden op onrechtmatige wijze worden aangewend.
De overeenkomst met de huidige controverse ligt in de vraag of de overgang van het oorspronkelijke perceel naar het aanzienlijk grotere perceel heeft plaatsgevonden op basis van een rechtsgeldig, gedocumenteerd besluit en met inachtneming van de toepasselijke procedure.
Een perceelwijziging behoort niet uitsluitend op informele instructies te berusten. De bevoegdheid en juridische grondslag voor een dergelijke wijziging moeten controleerbaar zijn.
Wat betekenen de arresten-Sevinger en -Oduber voor de huidige controverse?
De arresten in de zaken Sevinger en Oduber bepalen niet de uitkomst van het huidige geschil. Zij vormen evenmin bewijs dat in deze kwestie dezelfde strafbare feiten zijn gepleegd.
Wel illustreren zij dat de Arubaanse rechter de handelingen van ministers en overheidsfunctionarissen bij gronduitgifte kan toetsen.
Daarbij kunnen onder meer de volgende onderwerpen aan de orde komen:
* De rechtmatigheid van ministeriële besluiten.
* De administratieve controle door DIP.
* De naleving van optievoorwaarden.
* De wijziging van percelen gedurende een uitgifteprocedure.
* De vaststelling en betaling van optievergoedingen.
* Mogelijk misbruik van functie of oplichting ten nadele van het Land Aruba.
In het huidige geschil verlangt de verzoekende onderneming juist de documenten die een onafhankelijke beoordeling van deze onderwerpen mogelijk moeten maken.
De vergelijking met beide arresten onderstreept het belang van transparantie, een volledig administratief dossier en naleving van de toepasselijke wettelijke procedures.
Ministeriële verantwoordelijkheid en bescherming van publiek vermogen
De huidige controverse reikt verder dan een geschil tussen twee commerciële ondernemingen.
Zij raakt aan fundamentele vragen over de wijze waarop de overheid publieke grond beheert, wettelijke voorschriften toepast en gelijke kansen voor ondernemers waarborgt.
Wanneer een onderneming een optierecht voor een specifiek perceel heeft verkregen, moet inzichtelijk zijn op basis van welke procedure uiteindelijk een ander perceel kan worden uitgegeven.
Wanneer de wet een vergoeding voorschrijft, moet de overheid kunnen aantonen dat deze correct is vastgesteld en geïnd, of kunnen uitleggen op welke rechtsgeldige grondslag daarvan is afgeweken.
Wanneer functionarissen namens een minister een erfpachtovereenkomst ondertekenen, moet bovendien kunnen worden vastgesteld dat zowel de onderliggende besluitvorming als de gevolgde procedure rechtmatig waren.
Een ministerieel mandaat kan niet dienen als vervanging voor wettelijke voorwaarden die voorafgaand aan de gronduitgifte moeten worden nageleefd.
De overheid beheert grond die tot het publieke vermogen behoort. Die verantwoordelijkheid vereist transparante besluitvorming, financiële controle en naleving van de wet.
De vragen waarop de Arubaanse bevolking recht heeft op duidelijkheid
Als alle procedures correct zijn gevolgd, waar bevindt zich dan het ministeriële besluit dat de wijziging van het perceel mogelijk heeft gemaakt?
Waar zijn de betalingsbewijzen van de wettelijk verschuldigde optievergoeding?
Waar is de bouwaanvraag waarmee de overheid het voorgenomen project vooraf had kunnen beoordelen, voor zover die aanvraag volgens de toepasselijke voorwaarden vereist was?
En op welke documenten baseerde de overheid haar publieke mededeling dat aan alle voorwaarden was voldaan?
De verzoekende onderneming verlangt openbaarmaking van de oorspronkelijke documenten, zodat een onafhankelijke beoordeling mogelijk wordt.
Ook het Land Aruba en de andere betrokken onderneming moeten de gelegenheid krijgen hun standpunten en de documenten waarop zij zich beroepen naar voren te brengen.
Zolang niet alle relevante informatie beschikbaar is, blijven de juridische en financiële vragen onderwerp van geschil.
De bevolking van Aruba mag verwachten dat iedere vierkante meter overheidsgrond overeenkomstig de wet wordt beheerd, dat wettelijk verschuldigde inkomsten worden beschermd en dat geen enkele onderneming zonder rechtsgeldige grondslag een voorkeursbehandeling krijgt.
Transparantie is geen gunst van de overheid. Het is een fundamentele verplichting bij het beheer van publiek vermogen.